by - 연구 개요
여러 연구에서 다양한 형태의 재해가 발생할 경우 피해지역의 주택가격은 하락을 경험하지만 시간이 지남에 따라 점차 가격이 회복됨을 설명하고 있다. 이번에 소개할 연구는 여기에서 한 발 더 나아가 사전 정보로는 재해에 취약할 것으로 보였던 지역이 실제 재해가 발생하였을 때 피해를 받지 않는다면 주택가격은 어떻게 되는지 그리고 그것이 세입자에게 어떠한 영향이 있을지에 대해 살펴보았다.
- 연구 방법
저자들은 2008년에 미국 중부지역을 휩쓴 대홍수의 영향권에 있었던 아이오와 주 드모인 시의 대홍수 전후 주택거래가격 변화를 분석하였다. 미국에서는 연방재난관리청(FEMA)에서 홍수에 의한 침수위험지역에 대한 정보를 공개하고 있으며, 특정 수준 이상의 위험을 가진 지역에 대해서는 주택 거래 시 중개사들이 그 정보를 고시하도록 의무화하고 있다. 따라서 해당 침수위험지역은 사전위험정보가 이미 주택시장 참여자들에게 공유되고 있다. 저자들은 이러한 제도적 특성을 이용하여 2008년 대홍수 당시에 사전정보상으로는 침수위험지역이었음에도 불구하고 실제로는 침수되지 않은 지역에 위치한 주택의 거래정보를 이중(및 삼중)차분법으로 분석하여 대홍수에 의한 주택가격 순효과를 추정하였다. 또한, 경계더미(boundary dummies) 변수들을 활용하여 관찰되지는 않지만 영향을 줄 수 있는 지역적 특성의 내생성을 추가적으로 통제하였다.
- 연구 결과
분석 결과, 대홍수 전에도 FEMA에서 지정한 침수위험지역에서는 주택가격이 유의미하게 낮은 것으로 확인되었다. 대홍수 이후에는 홍수피해에 대한 정보의 변화에 따라 주택가격이 다르게 움직인 것으로 분석되었다. 사전에 침수위험지역으로 지정된 곳이 침수될 경우에는 가격의 추가적인 변화는 없었다. 반면, 사전에 침수위험지역이 아니었음에도 침수가 된 곳은 가격이 유의미하게 하락한 것으로 나타났다. 마지막으로 사전에는 침수위험지역으로 분류되었으나 대홍수 때 침수되지 않은 지역의 주택가격은 홍수 이후 유의미하게 반등함을 확인하였다.
- 시사점
본 연구의 결과는 1차적으로, 자연재해에 대한 정보가 경험에 의해 업데이트됨에 따라 주택시장이 모든 방향의 업데이트 정보를 적절하고도 유의미하게 가격에 반영함을 확인하고 있다. 나아가 침수위험지역으로 사전에 분류된 지역이 실제 홍수 때 침수되지 않음에 따라 주택가격이 상승하는 현상은 사회적인 소득 형평성에는 악영향으로 작용할 수 있음을 지적한다. 사전정보에 의해 침수위험이 높은 지역은 낮은 주택가격으로 인해 주로 저소득 취약계층이 세입자로 사는 경향이 있다. 해당 지역에서 재해 이후 주택가격이 상승하게 되면 월세부담도 증가하게 될 것이고 결과적으로 세입자인 취약계층의 거주비용이 증가하는 효과로 작용할 수 있기 때문이다.
원문: Yi, D. & H. Choi, Housing Market Response to New Flood Risk Information and the Impact on Poor Tenant, Journal of Real Estate Finance and Economics (2020) 61: 55-79. (https://doi.org/10.1007/s11146-019-09704-0)
