by 전국이 집값으로 시끄럽다. 지난 여름, 정부는 새로운 보유세 정책을 입법했다. 과연 부동산세는 집값을 잡는데 효과가 있을까? 어려운 질문에 답을 얻기 위해서 중국, 미국, 스웨덴 사례를 분석한 연구를 살펴 보았다. 1편 결론을 요약하면, 중국과 미국의 부동산 정책으로 집값은 하락하였다. 스웨덴은 반대로 부동산세가 낮아진 케이스인데, 기대와 달리 전반적인 집값 상승은 일어나지 않았다. 다만, 고가주택의 경우 세금이 낮아진 이후 집값이 상승했다. 이번 글은 부동산세와 집값 1편(링크) 후속편으로 부동산 세금(정책) 유형별 효과를 분석할 것이다.
1. 보유세 vs 양도세 vs 구매제한
기존 연구를 보면 확실히 보유세는 집값을 잡는데 효과가 있는 것으로 보인다. 소개된 세 국가 사례를 포함해 다른 연구결과들을 추가로 살펴봤을 때도 내릴 수 있는 결론이다.
양도세의 경우는 아쉽게도 이번에 소개하는 논문들에서 분석을 하지는 않았다. 다른 연구 논문에서도 양도세에 대한 것은 찾아보기 힘들었다. 다만, 영국 사례를 분석한 하나의 연구가 있는데 양도세 도입 시 주택 거래량이 크게 줄어들었다는 내용을 발견할 수는 있었다 (링크)
중국은 구매제한이라는 강력한 정책을 실행에 옮겼다. 한 편의 논문으로 결론을 내리기는 힘들겠지만, 최소한 중국시장 연구에서는 구매제한이 집값 안정화에 가장 효과가 좋은 정책이었다.
2. 다주택자 보유세 vs 고가주택 보유세
보유세의 효과가 꽤 분명해 보이지만, 어떤 형태의 보유세가 더 효과적인지 논쟁이 있을 수 있다. 크게 다주택자에 대한 보유세 강화(중국 상하이)와 고가주택에 대한 보유세 강화(중국 충칭, 스웨덴)가 있을 수 있다. 중국과 스웨덴 사례 연구에서 모두 고가주택에 대한 보유세가 효과적인 것으로 나타났다 (정확히 스웨덴에서는 보유세 인상이 아닌 보유세 인하의 효과를 보았음). 이는 고가주택의 경우 세율이 변화하면서 영향을 받는 세금의 절대금액 자체가 크기 때문인 것으로 보인다. 추가로 스웨덴 사례를 분석한 논문에서는 고가주택을 구매하는 사람들이 금전적 이슈에 더 민감한 그룹이라 세율변화에 크게 반응을 한다고도 설명하고 있다 (아래 그림을 보면 보수당이 선거에서 승리한 후 세율을 낮추기 시작한 2007년부터 고가주택 (T95-98, T99) 가격이 일반 주택과 달리 상승하기 시작).
하지만 중국 연구의 결과는 조심스럽게 해석할 필요가 있어 보인다. 중국 상하이의 경우 다주택자가 많지 않아서인지 다주택자 보유세에 영향 받는 가구의 비율이 0.6%에 불과했다 (참고로 한국의 다주택자 비율은 15% 수준). 반면 고가주택 중심의 보유세를 도입한 충칭의 경우는 약 10%의 가구가 해당 정책에 영향을 받았다. 이러한 이유로 상하이 다주택자 보유세가 집값 안정화에 큰 영향을 주지 못한 것일 수 있다.
중국: Du, Z., & Zhang, L. (2015). Home-purchase restriction, property tax and housing price in China: A counterfactual analysis. Journal of Econometrics, 188(2), 558-568.
원문: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0304407615000871
미국: Poghosyan, M. T. (2016). Can property taxes reduce house price volatility? Evidence from US regions. International Monetary Fund, Working Paper No. 16/216.
스웨덴: Elinder, M., & Persson, L. (2017). House price responses to a national property tax reform. Journal of Economic Behavior & Organization, 144, 18-39.
원문: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0167268117302585
